內地樓價居高不下 外國學者直指官方做法無助處理泡沫 更令問題加劇

2018-06-27 19:55:11 admin 22

內地一個接一個城市推出樓市措施,限制炒賣,但樓價高企背後的槓桿風險,一直是中國經濟的計時炸彈,並未安全拆除。

有北京教書的外國學者直言,中國政府無法處理樓市泡沫。


房地產投資相關行業 佔GDP達30%

北京大學滙豐商學院副教授Christopher Balding在彭博撰文,分析中國樓市的問題。

他指出,作為中國經濟的動要引擎,房地產及相關行業影響國內生產總值(GDP)達30%,

因此,保持樓價上漲其實是中國的首要任務。


人民買不起樓 鼓勵租賃市場做法錯誤

然而,樓市過熱、樓價過高,最終會帶來重大經濟風險。

從2015年6月至2017年底,中國100大城市樓價指數上升了31%,高過美國住宅價格中位數38%,

但美國人平均收入卻是中國人的7倍,因此有不少中國人抱怨買不起樓。


為了暫時滿足這些人的住屋需要,政府鼓勵發展商撥出一些物業,向市場提供租住房屋。

提供租住房屋的發展商,可以得到金融機構財政支持。但Christopher Balding認為,這是錯誤的處理方法。


租金回報率極低 發展商做一單蝕一單

原來內地樓市回報極低,北京、上海等大城市的的租金回報率僅1.5%,顯然沒有合理回報。

但同時,這些發展商發債息率高達7至8厘,資產負債比率高達380%,要他們將資源投入租賃市場,

不單無法抵銷借貸成本,更要「做一單蝕一單」,令公司債務惡化。


中國特別的租賃方式,更令發展商處於危險境地。原來,內地租客通常會一筆過支付數年租金,

舉例如果有人預計租用5年,可以向銀行申請貸款,一筆過向發展商支付租金,再分10年向銀行還款。

但這樣做,發展商雖然可以得到一筆款項,補充短期流動性,但只足以將債務延遲,與出售物業套現還債不能相比。


債台高築 內地樓價只許升不許跌

目前主要為按揭的家庭貸款佔整體金融機構資產22%,再加上房地產企業負債,

如果樓市下滑將影響金融穩定,因此內地其實只許樓價升,不許樓價跌。


今年首5個月,住宅房地產投資增長14%,項目發展貸款則上升21%,而銀行按揭貸款增長高達20%,

很顯然,銀行業繼續在「吹泡泡」製造泡沫。


唯有減緩房地產投資貸款 才能真正除泡沫

要令地產泡沫收縮,最直接的方法是銀行減緩貸款,當中包括提高首期比例。

這是很重要的一步,Christopher Balding指出如果流入地產的貸款沒有顯著放緩,任何其他修補措施都沒有大作用。

然而正如前面所說,政府正過速房地產貸款,讓發展商投入租賃市場,同時鼓勵銀行和發展商補貼租戶,

令市場「消泡」行動一再推遲。這樣的話,發展商債務負擔會惡化,消費者又要承受更長還款期,新樓依舊難以負擔。



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