中資財富流通新圖譜: 從純住宅到多元投資

2018-06-28 21:31:45 admin 34

中資境外投資在最近5年發生了明顯變化,進而影響全球財富新秩序。

據萊坊研究部門統計,過去一年,中資海外房地產投資增長保持10%-11%的增速,其中華人資金來源佔比上漲,

從投資產品、渠道都變得多元,比如從住宅到商業、酒庄、旅遊地產等。


萊坊日前發佈的最新《財富報告》顯示,對於私人投資者來說,商業地產仍然是十分重要的資產類別,

私人投資者單項地產交易規模也日趨龐大。2012年,價值超過十億美元的交易不過寥寥幾筆,交易總價值只有50億美元;

到了2017年,價值超過十億美元的交易總價值已上升至200多億美元。

值得關注的是,交易投資者類型也在發生變化:過去,只有機構投資者或房地產投資公司有實力進行大宗交易,

現在家族、私人投資者的參與活躍度逐年增加。


萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅接受21世紀經濟報導專訪時分析指出,

最近5年,中國內地資金對外投資已躍升至全球第三位,儘管有關部門在去年出台「限外」相關法規,

可能會影響一些投資的進度,但到今年第一季度為止內地資金對海外房地產投資仍然強勁,實現了10%-11%的年化增長。


私人投資者佔比43%

萊坊報告顯示,價值超過五億美元的交易總價值從2012年的210億美元上升至2017年的530億美元,

價值超過五億美元的交易成主流。在去年所有價值超過十億美元的地產交易中,

由私人投資者完成的交易占交易總價值的43%。


亞洲成為此類大規模交易的主要需求來源,佔比總交易量的2/3。

比如,去年最引人矚目的香港中環中心辦公樓51億美元收購案,就是由私人投資者以財團形式完成。


中資海外大宗交易在2017年達到了450億美元之多,大概佔據全球2、3位(第一位是香港地區)。

而且,個人資金投資相比機構佔比的提升是一個新趨勢,以前個人資金投資豪宅、酒庄,如今更趨於多元化,

比如星級酒店、物流地產等。


中資全球投資洶湧,從亞洲超級富豪人數的絕對值上超越歐洲可見一斑。

雖然與全球平均水平相比,歐洲的佔比仍有10%,但其成熟的市場難以匹敵亞洲市場的無限活力,亞洲的增長率達到了15%。

截至2017年末,亞洲的超級富豪人數為3.58萬,而歐洲為3.51萬。


紀言迅指出,以十億美元交易為界線,這已是富豪們一種維持財富的隱秘方式,投資標的以海外房地產為主。

萊坊調查的受訪者表示,2017年客戶的房地產投資增長了56%,僅次於增長率達62%的股票投資。

事實是,去年商業地產的交易總量達8400億美元。

北美洲的房地產投資份額為46%,緊隨其後的是歐洲的房地產投資,佔比36%。亞洲的房地產投資份額為17%,排名第三,|

與前兩名的差距較大。世界其他地區的房地產投資份額僅有2%。


中資投資多元化

萊坊資本市場研究部主管Anthony Duggan認為,投資者的首選目標是發展成熟、資金流動性強、交易透明的房地產市場,

全球前十大城市每年吸引了接近30%的年總投資交易量。對於首次投資外國市場的投資者而言,倫敦和紐約等市場透明、

資金流動性強的城市無疑具有極大的吸引力。


由於日本、香港、新加坡等成熟市場投資普遍低收益,以中資為主的亞洲資金越發傾向於以風險曲線為參考、

在海內外尋求投資機會,首選英美商業地產。在進行跨境購置投資時,中資投資者也傾向於投資醫療地產、

養老地產和物流倉儲地產等更為專業的商業地產。在上述超出十億美元門檻的交易中,主要涉及辦公樓買賣,

而超出五億美元門檻的交易涉及的資產類型更加多元化,包括購物中心、酒店和工業設施。


萊坊商業研究合伙人William Matthews認為,大宗交易更加高效,還可以帶來資產管理機會。

萊坊全球研究部主管Liam Bailey指出,英美等地的物業流動性加強,房地產對沖通脹屬性增強,是促進投資上漲的因素。

不過需要指出,美國、中國、加拿大和英國的利率或將上漲,歐洲央行開始縮減其量化寬鬆政策。

儘管這些變化將帶來更為緊縮的貨幣政策,借款人仍然可以在2018年獲批相當低的借貸利率。


此外,紀言迅指出,儘管境外也出台了限制中資投資的相關政策,但未來五年內,中資投資的增長仍將保持強勁。


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